가. 월세 미납, 보증금 소진을 기다리면 너무 늦습니다. 

“망설이는 하루가 한 달 치 월세 손해로 돌아옵니다.”

대출 이자는 나가는데 월세는 들어오지 않는 상황, 보증금마저 바닥나면 손해는 오롯이 임대인의 몫이 됩니다. 명도소송과 강제집행 절차가 진행되는 동안에도 시간은 흐릅니다. 3기 이상의 차임 연체가 발생했다면, 즉시 전문가의 조력을 받아 대응 시기를 앞당기는 것이 비용을 절감하는 유일한 길입니다.

상가건물에 대출이 있는 상태에서 임대인이 월세를 받지 못하면 즉시 수익에 영향을 줍니다.
체납자에 대한 신속하고 적절한 대처가 매우 중요합니다.
대응시기를 놓치면 그 즉시 3개월분 이상 차임 상당의 손해를 입게 됩니다.
명도소송, 강제집행, 사용료청구 등 법적조치를 하면 절차진행 기간에 이미 손해가 발생합니다.
전문 변호사가 사건을 직접 조기에 진행하면, 임차인과의 불필요한 감정적 소모를 줄일 수 있고, 조기에 원만한 합의를 이끌어 내어 비용을 절감할 수 있습니다.
특수 사례에 경험이 많은 변호사가 직접 협의, 조정, 소송을 진행합니다.

아무리 내 건물이라도 임차인의 동의 없이 문을 열거나 짐을 빼면 주거침입죄, 재물손괴죄로 형사 처벌받을 수 있습니다. 연락 두절된 임차인, 불법 점유자, 무단 전대차 등 복잡한 상황에서 안전하게 부동산을 인도받기 위해서는 ‘부동산 점유이전금지 가처분’부터 ‘명도소송’, 그리고 ‘강제집행’까지 빈틈없는 법적 절차가 필수적입니다.

건물명도란, 건물의 점유자에게 점유물의 반환, 즉 인도를 구하는 것입니다.
주로 건물임대인이 임대차계약 종료시 임차인, 전차인, 불법점유자, 무단전차인 등을 상대로 건물의 점유이전을 구하는 소송을 ‘건물명도소송’이라고 부릅니다.
예컨대 건물임차인이 수개월의 차임을 연체한 채 경제적 가치가 별로 없는 가구 등을 남겨두고 문을 잠그고 사라질 때가 있습니다.
원칙적으로 임대인이 임차인의 동의 없이 문을 뜯고 들어가서 그 물건을 처리하는 것은 재물손괴, 건조물 침입등이 될 수 있습니다.
적법절차에 의하려면 뒤늦게 소송을 진행하여야만 하는 경우도 있습니다.
경매와 유치권, 건물의 관리소홀 등 여러 복잡한 사정으로 불법점유자가 계속 발생하는 경우도 있습니다.
특수사례에서의 명도소송은 그리 단순한 소송은 아닙니다. 명도소송은 신속하게 진행하여야 합니다.

건물명도소송이 제기되면 임차인의 차임연체금액, 해제권 발생, 해제절차 적법여부, 기간연장의 합의 여부, 점유자 변경, 임대인지위 승계, 보증금 공제금액 등 사실관계에 대한 다툼이 있습니다. 다만, 명도소송에서 소송 진행보다 더 중요한 부분은 점유이전금지 가처분 및 집행입니다.
가처분 없이 명도소송이 이루어질 경우 최악의 상황에서는 명도소송을 처음부터 다시 해야 할 수도 있습니다.
상대방의 주장을 미리 예상하여, 전략을 준비하는 것이 승소 포인트 입니다.

• 권리금 방해 주장 방어: 임차인의 권리금 회수 기회 방해 주장(손해배상 청구)에 대한 치밀한 방어 전략 수립

• 원상회복 및 유치권 분쟁: 인테리어 원상복구 범위 다툼 및 허위 유치권 행사에 대한 강력한 대응

• 폐업 절차 대행: 임차인이 폐업 신고를 안 하고 잠적할 경우, 신규 임차인의 영업 허가가 불가능한 상황(행정청 말소 절차)까지 해결

명도단행가처분, 권리금회수기회 방해 손해배상, 유익비,필요비, 원상회복, 유치권 문제, 폐업절차문제, 영업금지가처분 등 특수쟁점이 있습니다.
상가건물의 경우 종전 임차인이 음식점 영업 등 영업 관련 허가를 받은 것이 있다면, 신규 임차인의 허가가 불가능할 수도 있습니다.
임차인 스스로 폐업신청을 하면 하루 만에도 허가가 말소되지만, 임차인 사업의 폐업절차가 이루어지지 않은 경우 소송을 별도로 진행하여야 하며 최소 6개월 이상이 소요됩니다. 상가임대인 입장에서는 정확히 확인하여야 하는 매우 중요한 부분입니다.

나.  소송 없이 끝내는 가장 현명한 방법, 제소전화해

제소전화해는 당사자가 서로 합의된 내용으로 법원에 미리 화해신청을 하는 제도입니다. 화해가 성립되면 확정판결과 같은 효력을 가지며, 화해조서를 기초로 강제집행을 할 수 있습니다. 제소전화해는 다양한 종류의 분쟁을 사전에 예방하는데 탁월한 제도입니다. 임차인의 명도 불이행에 대비하여, 미리 집행권원을 취득하기 위한 목적으로 많이 이용되고 있습니다. 고층건물이나 기업형 건물의 경우 임대차계약 체결시 제소전화해를 많이 하고 있습니다.

• 사전에 화해신청서를 잘 작성하여 보완점이 없도록 하는 것이 좋습니다.
• 임대목적물의 상세도면, 전대차계약에 관한 서류, 원상회복의무의 범위를 명확하게 하기 위한 각종 자료들도 잘 확인하여야 합니다.

다. 비용안내