[위탁업체] 건물 주인이 바뀌었다고 월세 못 주겠다는 위탁업체, 결국 전액 받아낸 승소 사례
안녕하세요, 법무법인 청신파트너스 권윤주 변호사입니다.
0. 들어가며
수익형 호텔이나 상가 분양을 진행하다 보면, 시행사가 직접 수분양자에게 일정 기간 수익을 보장해주기로 하는 경우가 많습니다.
위탁운영사는 시행사에게 수익보장약정을 했고, 시행사는 다시 수분양자에게 수익보장약정을 해주었습니다.
시행사인 제 의뢰인이 분양계약시부터 수분양자들에게 수익보장금을 선지급하였는데, 이후 문제가 생겼습니다.
건물을 관리하는 위탁운영사가 시행사에게 “수익형 호텔 호실별 소유주(수분양자)가 바뀌었으니 기존 시행사와의 계약은 무효다”라며 약속한 수익금을 지급하지 않고 버티는 황당한 일이 종종 발생합니다.
오늘은 소유자 변동을 핑계로 1년 넘게 임대료 지급을 거부하던 위탁업체를 상대로, 시행사를 대리하여 미지급 임대료 전액과 지연이자까지 받아내고 건물까지 인도받은 승소 사례를 소개해 드리겠습니다.
1. 사건의 발단: “주인이 바뀌었으니 돈 못 줍니다?”
제 의뢰인(시행사)은 오피스텔/호텔 건물을 짓고 위탁운영업체(피고)와 계약을 맺었습니다.
계약 내용은 간단했습니다.
“미분양된 40개 호실을 위탁업체가 숙박시설로 운영하고, 대신 매월 정해진 임대료를 시행사에게 지급한다.”
위탁계약기간 중, 40개 호실 중 32개가 수분양자들에게 분양되어 소유권이 이전되었습니다.
그러자 위탁업체는 갑자기 태도를 바꿨습니다.
“어? 이제 소유자가 시행사가 아니네? 그럼 시행사한테 임대료 줄 이유가 없지. 나중에 수분양자들이 우리한테 또 달라고 하면 어떡해? 돈 못 줘!”
그러면서 위탁업체는 시행사에게 무려 1년이 넘는 기간 동안 약 2억 원이 넘는 임대료를 지급하지 않고 배짱을 부리기 시작했습니다.
2. 권윤주 변호사의 승소 전략
상대방은 “소유자가 바뀌었으니 누구한테 돈을 줘야 할지 모르겠다(이중 지급 위험)”는 논리로 재판부를 헷갈리게 만들려 했습니다.
하지만 저는 이 주장의 허점을 파고들어 세 가지 핵심 논리로 반박했습니다.
① “이미 시행사가 다 정산해줬다” (선지급 사실 입증)
가장 강력한 주장이었습니다. 저희 의뢰인은 분양을 할 때, 수분양자들에게 “계약 만료일까지의 남은 임대수익을 미리 사비로 다 정산”해서 지급해 둔 상태였습니다.
저는 수분양자들에게 보낸 송금 내역서와 확인서를 증거로 제출하여, “위탁업체가 시행사에게 돈을 줘도 수분양자와 분쟁이 생길 일이 0%” 라는 점을 명확히 입증했습니다. 상대방의 ‘이중 지급 핑계’를 원천 봉쇄한 것입니다.
② “주인이 바뀌어도 임대차 계약은 유효하다” (법리 주장)
대법원 판례를 근거로 법리적인 반박도 놓치지 않았습니다.
“임대차 계약은 채권 계약이므로, 임대인이 반드시 소유자일 필요는 없다.”
즉, 소유권이 넘어갔다고 해서 위탁업체가 맺은 계약이 저절로 사라지는 게 아니며, 계약 당사자인 시행사에게 약속한 돈을 주는 것이 맞다는 법리를 설득력 있게 주장했습니다.
③ “너희도 인정했잖아?” (상대방의 모순 지적)
위탁업체의 입금 내역을 샅샅이 뒤져, 그들이 소유권 변동 이후에도 슬그머니 일부 금액을 입금했던 사실을 찾아냈습니다. “돈 줄 의무가 없다고 하면서 왜 일부는 줬나?”라고 추궁하여, 그들 스스로도 지급 의무를 알고 있었다는 것을 자백하게 만들었습니다.
3. 결과: 임대료 전액 + 연 12% 이자 + 건물 인도까지 완승!
법원은 제 주장을 모두 받아들였습니다.
1. 밀린 임대료 약 2억 원 전액 지급
2. 소송 기간 동안의 지연손해금 연 12% 인정
3. 계약 해지에 따른 부동산 인도(명도) 소외 합의
결국 의뢰인은 못 받을 뻔했던 수억 원의 돈을 되찾았을 뿐만 아니라, 골치 아픈 위탁업체를 내보내고 건물을 되찾아 직접 운영하거나 새로운 업체를 선정할 수 있게 되었습니다.
💡 권윤주 변호사의 한마디
위탁운영사나 임차인이 말도 안 되는 핑계로 월세를 주지 않을 때, “좋게 좋게 해결하자”며 시간을 끌면 손해는 눈덩이처럼 불어납니다.
특히 “소유자 변동”, “세금계산서 문제”, “내부 사정” 등을 핑계로 댈 때는, 법적으로 빈틈없는 논리를 구성해서 초기에 강력하게 대응해야 합니다. 이 사건처럼 시행사가 미리 조치(선지급 등)를 취해두었다면, 그 사실을 얼마나 법리적으로 깔끔하게 증명하느냐가 승패를 가릅니다.
비슷한 문제로 속앓이를 하고 계신 건물주나 시행사 관계자분이 계신다면, 언제든 연락 주세요. 복잡한 정산 문제부터 명도까지 시원하게 해결해 드리겠습니다.